Kartal'da "Kentsel Dönüşüm" mü, "Kentsel Mağduriyet" mi?
Kartal Belediyesi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanıp askıya çıkarılan ve askı süreci tamamlanan ETAP-1 ve ETAP-2 planlarına yapılan hak mağduriyeti itirazlarının sonuçlanmasını beklemeden vatandaşlara "Riskli Yapı Tebligatı" göndererek tepki topladı.
Kartal'da "Riskli Alan" ilan edilen Yukarı, Kordonboyu ve Petrol-İş Mahallelerini kapsayan ETAP-1 ve ETAP-2 imar planları geçtiğimiz ay Bakanlık tarafından onaylanarak askıya çıkarılmış, bu süreçten sonra Kartal Belediyesi yetkili kılınmıştı.
"BELEDİYE TEBLİGAT GÖNDERDİ"
Askı sürecinde hak mağduriyetine uğrayan vatandaşlar planlara itiraz etmişti. İtiraz süresi tamamlandı; ancak mağduriyetlerin giderilmesine yönelik bir düzenleme yapılmadığı gibi, belediye tüm vatandaşlara bir ay süre vererek "Riskli Yapı Tebligatı" gönderdi.
Tebligatta, 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'ne atıfla şu ifadelere yer verildi: Riskli yapıların tespiti Bakanlıkça/idarece resen yapılabileceği gibi, süre verilerek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de istenebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde tespitler Başkanlıkça veya idarece yapılır ya da yaptırılır.
Maliklerce yaptırılmadığı için Başkanlık veya idare tarafından yapılan/yaptırılan riskli yapı tespitinin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Bu masraflar, ilgilisine yapılacak tebligatı takip eden bir aylık süre içinde ödenir. Süresinde ödenmeyen masraflar, 21/7/1953 tarih ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun kapsamında tahsil edilir. Uygulamaların sorunsuz yürütülebilmesi için malikler arasında anlaşma sağlanması gerektiğinden, riskli yapı tespitinin öncelikle malikler tarafından yaptırılması önem taşımaktadır deniliyor.
Tebligatta ayrıca şu ifadelere yer verildi: "31.08.2026 tarihine kadar Riskli Yapı Tespiti'nin yaptırılması gerekmektedir. Aksi halde, yukarıda açıklanan hükümler kapsamında binaya ilişkin iş ve işlemlere resen başlanabilecek; binanız için Riskli Yapı Tespit Raporu düzenlenerek afet riski tespit edilmesi halinde tahliye ve gerekli görülen hallerde yıkıma ilişkin iş ve işlemler Belediyemizce yürütülebilecektir."
"AÇIK UÇLU BİR SÜREÇ"
Konunun uzmanları, Etap 1 ve Etap 2'de yaşayan halkın, ucu açık ve çözümsüz bir kentsel dönüşüm süreciyle karşı karşıya olduğunu belirtiyor. İdareler arası yetki tartışmaları, çelişkili plan notları ve sahayı yansıtmayan emsal kararlarının bölge sakinlerini mağdur etmeye devam ettiğini vurguluyorlar.
Geçmişten bu yana 5 kat bitişik nizam yapılaşmaya sahip bu bölgelerde idarelerin attığı adımlar, mahalle sakinlerinin beklentilerini karşılamaktan uzak kaldı.
Matematiksel Gerçek: Fiili Emsal 6–7 iken Planda Verilen Emsal 2!
Bölgedeki tıkanıklığın en somut teknik sebebi, yoğunluk hesaplarındaki büyük çelişkidir. Sahadaki binaların yasal ruhsat durumları, kat mülkiyetleri, iskân ve yapı kullanma izin belgeleri incelendiğinde, mevcut yapılaşmanın gerçek emsal değerinin 6.00 ile 7.00 arasında olduğu net biçimde ortaya çıkmaktadır.
Ancak ilerleyen süreçte hazırlanan Kartal Güney Vizyon İmar Planı ve Kordon Boyu İmar Planı çalışmalarında bu yasal ve fiili durum tamamen görmezden gelinmiştir:
Emsaller: Mevcutta 6–7 emsale sahip yapılara, parsel bazında 2.00 ve hatta altında emsal verilmiştir.
Mevcut dairesini dahi birebir yapmaya yetmeyen bu emsal düşüşü, dönüşümü sağlayacak dönüşüm katsayısını ve ek finansman oluşturacak artı değeri tamamen yok etmiştir.
Tıkanıklığın nedeni: Müteahhit ile hak sahibinin uzlaşmasını imkânsız kılan bu teknik hesap hatası, dönüşümün önündeki en büyük engel hâline gelmiştir.
"KAZANILMIŞ HAKLAR YOK SAYILIYOR"
Bir yandan halkın mevcut haklarını tanıyıp diğer yandan bu hakları karşılıksız bırakan bir emsal kurgusu, planların uygulanabilirliğini ortadan kaldırıyor. Uzmanlara göre çözüm, müktesep hakkı (şartlı da olsa) koruyan; bunun yanında dönüşümü fiilen mümkün kılacak bir dönüşüm modeli ile finansmanı sağlayacak bir dönüşüm katsayısının (emsal ilavesinin) plan notlarında tanımlanmasıdır. Aksi halde mevcut fiili yoğunluk ile verilen emsal arasındaki fark kapanmadığı için dönüşüm ekonomik olarak gerçekleşemiyor.
KAMU ARAZİLERİ HALKIN HİZMETİNE DEĞİL, SATIŞA YÖNLENDİRİLİYOR
Plan notlarındaki adaletsizliklerden biri, kamu arazilerinin kullanım biçiminde ortaya çıkıyor. Kamuya tahsisli kalması gereken araziler bu statüden çıkarılıyor ve 18. madde (arazi ve arsa düzenlemesi) uygulaması sırasında adeta özel bir şahıs parseli gibi değerlendiriliyor.
Bu şekilde yeni oluşan imar adalarındaki haklar satışa ya da ticari düzenlemelere konu edilebiliyor; Etap 1 ve Etap 2 halkı ise bu alanlardan yararlanamıyor. Oysa asıl yoğunluğu oluşturan bu araziler, mahalle sakinlerine göre satılmamalı; bölgenin donatı (okul, sağlık, yeşil alan vb.) ve sosyal alan ihtiyacına ayrılmalıdır.
MÜTEAHHİTLER GİRMİYOR, MAĞDURİYET UZUYOR
Plan notlarına eklenen mali ve idari yükler, inşaat firmalarının bölgeye girmesini engelleyerek mağduriyeti uzatıyor. İlgili idarelerin üstlenmesi gereken altyapı deplase (hat taşıma) masrafları ve çalışmaları, plan notlarıyla yüklenici şirketlere devredilmiş durumda. Maliyet belirsizlikleri nedeniyle müteahhitler kat karşılığı sözleşme yapmaktan kaçınıyor; bu da Etap 1 ve Etap 2 halkının güvenli konutlara erişimini engelliyor.
Kartal Etap 1 ve Etap 2'de yaşayan halk; idarelerin rant odaklı arazi değerlendirmelerini ve yetki çekişmelerini bir kenara bırakarak, mahalle sakinlerinin haklarını koruyan, adil ve gerçekçi bir kentsel dönüşüm planının acilen hayata geçirilmesini bekliyor.”